บ้าน ไม่ได้เป็นการลงทุนที่ดีอย่างที่หลายคนคิด

Last updated: Feb 7, 2019  |  759 จำนวนผู้เข้าชม  |  รีวิว/สรุปหนังสือ

 

เราอาจเคยได้ยินบ่อยๆ กับความเชื่อที่ว่า "บ้านเป็นการลงทุนที่ดีที่สุด" เพราะตลอดช่วงชีวิตของคนเรา โดยมากแล้วราคาบ้านนั้นมีแต่ปรับตัวเป็นขาขึ้น เรื่องเล่าของคนที่ซื้อบ้านด้วยราคาเพียงแค่ไม่กี่แสนบาท จนปัจจุบันราคาขยับขึ้นเป็นนับล้านบาท ก็ยิ่งเสริมให้ความเชื่อนี้ฝังลึกเข้าไปในความคิดขึ้นไปอีก


แต่คำถามคือ เรารู้ได้อย่างไรว่าราคาบ้านทุกหลัง หรืออสังหาริมทรัพย์ทุกแห่ง มีแต่ขึ้น ไม่มีลง ? และถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นปรับตัวขึ้น ผลตอบแทนที่ได้มันจะคุ้มค่าแค่ไหน


เรื่องน่าสนใจก็คือ ราคาสินทรัพย์เกือบทุกชนิดในโลกนั้นมีราคากลาง และมีการเก็บประวัติราคาย้อนหลังค่อนข้างเป็นระบบ แต่สำหรับบ้านและอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ บ้านที่ติดกัน อยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน ก๊อกน้ำคนละยี่ห้อก็ทำให้บ้านต่างกันแล้ว ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จึงยากมากที่จะทำให้เป็นราคากลางได้ และยิ่งทำให้การเก็บราคาย้อนหลังยากกว่าเดิม


แต่เรื่องราวทั้งหมดนี้ อยู่ในหนังสือ "เอาชนะฟองสบู่ หยั่งรู้สัญญาณตลาดล่ม" ที่ผู้เขียนได้พูดเรื่องนี้ไว้น่าสนใจมากทีเดียว




ทำไมราคาบ้าน
ถึงเพิ่มขึ้น


สิ่งที่ทำให้ความเชื่อเกี่ยวกับการลงทุนในบ้านนั้นเป็นอะไรที่ทุกคนมั่นใจ เพราะหากคิดตามหลักอุปสงค์อุปทาน บ้านก็ควรจะเป็นของที่มีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินบนโลกมีอยู่อย่างจำกัด (อุปทานจำกัด) แต่ประชากรและความต้องการบ้านนั้นเพิ่มขึ้นทุกปี (อุปสงค์เพิ่ม) ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงควรปรับตัวเพิ่มขึ้น



แต่จากกราฟในหนังสือ เป็นราคาบ้านที่ผู้เขียน (Robert J. Shiller) ได้ทำการเก็บข้อมูลไปตั้งแต่ปี 1880 เห็นได้ชัดเลยว่าราคาบ้านมีทั้งขึ้นและลง เพิ่งจะมาปรับขึ้นอย่างรุนแรงในช่วงปี 2008 ก่อนที่จะร่วงลงจนนำไปสู่วิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ดังนั้นความเชื่อที่ว่าบ้านเป็นการลงทุนที่ดีที่สุด จึงไม่ใช่ความจริง


และถึงแม้ประชากรจะเพิ่มขึ้น มันก็ไม่ได้ทำให้ราคาบ้านปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ตลอดเวลา ในสหรัฐอเมริกานั้น ผู้เขียนกล่าวว่ายังมีพื้นที่ว่างในประเทศอีกมากที่ยังไม่มีคนเข้าไปอาศัยอยู่ ที่ดินอาจมีจำกัด แต่ที่ดินว่างๆ ยังพร้อมให้คนเข้าไปจับจองได้อีกมาก สำหรับในประเทศไทย บ้านเดี่ยวย่านสีลมอาจมีราคาพุ่งทะลุร้อยล้านบ้าน แต่ไม่ได้หมายความว่าเราขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ เพราะต่างจังหวัดยังมีพื้นที่่ว่างอีกมากมาย




ผลตอบแทน

 

แล้วข้อเท็จจริงที่บอกว่า คนซื้อบ้านเมื่อหลายสิบปีก่อนด้วยเงินไม่กี่บาท ถึงตอนนี้ก็กลายเป็นเศรษฐีไปแล้ว มันก็นับว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าไม่ใช่หรือ ?


ซึ่งเรื่องนี้ในหนังสือก็ได้ยกตัวอย่างไว้เช่นกัน สมมติบ้านหลังหนึ่งซื้อมาด้วยราคา 19,000 เหรียญ ผ่านไปห้าสิบปี ราคาบ้านปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 190,000 เหรียญ ผลตอบแทนที่น่าหอมหวานขนาดนี้ ใครกันล่ะจะไม่อยากซื้อบ้าน แต่ถ้าคิดเป็นผลตอบแทนทบต้นจริงๆ จะอยู่ที่ราวปีละ 4.70%


  สั่งซื้อหนังสือ  


นับว่าสูงกว่าเงินฝาก แต่ระยะเวลากว่า 50 ปี บ้านต้องมีการซ่อมแซมและต่อเติมเพื่อให้มันดีขึ้น รวมถึงบ้านสมัยก่อนและสมัยนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มันเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก บ้านหลังเดิม แต่ปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ไม่เหมือนเดิม (ขนาดบ้าน ความใหม่ กระเบื้องที่ดีขึ้น ถนนตัดผ่าน ฯลฯ) มันก็อาจเป็นบ้านคนละหลังกันแล้ว ราคาจะเพิ่มขึ้นก็ไม่ใช่เรื่องแปลก


แต่ถ้าไปดูบ้านในเมืองอัมส์เตอร์ดัม ประเทศเนเธอแลนด์ มีบ้านบางหลังที่มีอายุกว่า 300 ปี แถมยังเป็นสภาพเดิมๆ เกือบ 100% จะพบว่าราคาบ้านนั้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียง 3 เท่า หรือคิดเป็นผลตอบแทนต่อปีประมาณ 0.46% ไม่ต่างจากการฝากออมทรัพย์เลย




ทำเลต่างกัน
ราคาก็ต่างกัน



แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกอาจจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่ามันจะเพิ่มขึ้นตลอดไป จากรูปในหนังสือนี้ คือกราฟราคาบ้านในเมืองใหญ่ต่างๆ เส้นประบนสุดคือราคาบ้านในกรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส จะเห็นว่าราคาบ้านอยู่ในระดับที่สูงที่สุดเมื่อเทียบกับในอดีต แต่ราคาบ้านในกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ (เส้นทึบด้านบน) กลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ราคาบ้านยังคงต่ำกว่าระดับราคาในช่วงปี 2008 พอสมควร นั่นแปลว่ายังมีปัจจัยอื่นอีกมากที่ส่งผลต่อราคาบ้าน




ที่เพิ่มขึ้นจริงๆ
คือราคาที่ดิน


คุณ Robert J. Shiller ได้กล่าวว่า ในอดีตนั้นราคาที่ดินคิดเป็นสัดส่วนที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับราคาของตัวบ้าน ราคาที่ดินจึงมี gap ให้ปรับตัวสูงกว่า ราคาที่ดินจึงแพงขึ้นและเพิ้มขึ้นอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินทั่วโลกจะเพิ่มขึ้น อย่างที่กล่าวไปในตอนต้น เรายังมีที่ดินว่างเปล่าอีกมากซึ่งยังไม่มีคนเข้าไปอาศัยอยู่ แต่อย่างน้อยที่ดินก็ยังให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าบ้าน




บ้านก็ยังจำเป็น


บ้านอาจเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนเป็นตัวเงินไม่เยอะนักหากเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ แต่ต้องไม่ลืมว่า บ้านไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่เป็นตัวเงินเพียงอย่างเดียว บ้านคือที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้ซื้อจึงได้ประโยชน์จากการเข้าอยู่อาศัยด้วยเช่นกัน นี่คือผลตอบแทนที่ไม่ใช่ตัวเงินซึ่งทำให้บ้านเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในสายตาของใครหลายคน


ซึ่งมันก็เป็นความจริง ดังนั้นบ้านก็ยังเป็นสิ่งสำคัญอยู่วันยันค่ำ แต่ถ้าใครจะซื้อบ้านเพื่อการลงทุนที่เป็นตัวเงินจริงๆ โปรดจำไว้ว่า มันไม่ได้ดีอย่างที่ใครหลายคนเชื่อกันเท่าไหร่นัก

 

 

 

 

ติดตามความรู้เพิ่มเติมได้ที่ FACEBOOK, LINE, WEBSITE

INVESTING.in.th — Happy Investing
ร้านหนังสือของนักลงทุน

 

 

  แหล่งอ้างอิง  

สั่งซื้อหนังสือ เอาชนะฟองสบู่ หยั่งรู้สัญญาณตลาดล่ม : www.investing.in.th/product/60449/เอาชนะฟองสบู่-หยั่งรู้สัญญาณตลาดล่ม

 

เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง